大宝专栏 | 住宅物业里的多重博弈

当房地产开发大时代进入尾声，越来越多的业主不满于自家物业服务现状，“换物业”在很多城市已经成为一种现象。伴随着物业企业在不动产存量市场中愈发活跃，伴随着自媒体引发的业主维权意识愈发强烈，业主们、业主委员会、物业公司们，相互之间存在着复杂多重博弈，但因价值认知参差不齐，且法律尚未给出快速裁决机制，导致博弈中一直尚未形成纳什均衡，而住宅物业的根本问题也没有得到本质解决。

个体与集体

奥尔森在《集体行动的逻辑》里提到，“经济人”的假设下，作为共同利益群体的一员往往不会主动为实现群体的共同利益而努力。更因为人们不用任何努力仍能分享公共利益，使得“搭便车”成为一种普遍的情况。

在住宅小区里一样，因为每个人都容易“搭便车”而引发“公地悲剧”，不论是任性停车、侵占楼道空间，还是随手丢烟头、搭建改变外立面。比如，客户因为某事不满而拒交物业费，但却每日搭便车使用着需要全体业主共同出资维护的垃圾清运、电梯养护。社区的本质问题是个别业主的利己行为与全体业主集体利益间的博弈。（公地悲剧：一群牧民面对向他们开放的草地，每一个牧民都想多养一头牛，因为多养一头牛增加的收益大于其购养成本，是合算的，但是因平均草量下降，可能使整个牧区的牛的单位收益下降。每个牧民都可能多增加一头牛，草地将可能被过度放牧，从而不能满足牛的食量，致使所有牧民的牛均饿死，这就是公地悲剧。）

为避免这种集体行动的困境，有了业委会做利益代表，有了物业公司执行应对“公地悲剧”和“反公地悲剧”的集体规约，推动小区更加宜居、资产保值增值。关于物业公司作为总承包服务商存在的意义，在《物业公司到底该不该存在》一文中已有论述，不再赘言。

1991年，中国大陆第一个业主委员会在万科物业服务的天景花园成立，而其成因是基于电费纠纷，最后由业主代表谈判并代表全体业主与开发商和物业公司达成共识，而这些代表也成为首任业委会成员。显然，业主代表的出现大幅提高沟通效率。

实际上，此后全国各地业主委员会出现的原因大抵如此：因为一件严重影响业主日常生活的物业管理问题亟须解决，比如必须更换一家物业公司、比如公共收益不知所踪。大部分业委会与业主之间的信任关系也是在解决这些具体事件中建立起来的。而在这个过程中，往往有一两位业主如谱写一段英雄史诗般起了关键作用。许多在解决这次事件过程中的经验成为大家共同遵守的准则，那一两位英雄成了连接业主的精神纽带。因此，有学者将一些业委会的诞生称为“能人治理”。

通过“代表”提高解决问题的效率，是公共事务处理中的普遍做法。尽管“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”已经写入《民法典》，但值得关注的是，有业主委员会的小区占比并不高。虽然有上海这样的城市，业委会组建率已于2021年达到95%以上，但也有海南的小区业委会成立比例仅为13.4%。

“代表”如果是权力的象征，那必将走向寻租腐败，事实已经有多个业主委员主任已入牢狱，“代表”如果是义务的体现，哪些业主又愿意付出个人时间精力与社区公共事务，尤其要面对个体利益与集体利益的冲突。

权利与义务

物业管理的定义，是基于业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理。基于此，可以把业主、业主委员会、物业公司的主要权利与义务分为：

1、业主的义务是积极参与业主大会，主动缴纳物业费并遵守社区公共秩序约定；业主的权利是表达对服务机构（物业企业）及监督机构（业主委员会）是否满意，以及组织罢免服务机构或者监督机构的程序；

2、业主委员会的义务是组织业主大会召开并“游说”业主参与社区公共秩序约定；业主委员会的权利则是监督物业公司的日常工作；

3、物业公司的义务是接受业主委员的监督，并按业主大会授权完成对违背社区公共秩序约定行为的制止；物业公司的权利是按业主大会授权完成公共资源分配，人员聘用，及服务与物资采购。

执行权利容易，执行义务难，尤其是去解决社区根本问题：个别业主的利己行为与全体业主集体利益间的博弈。

现状则是：物业公司避开监督，独自完成或有权力的执行，而本来是个别业主与全体业主的博弈却转移为与物业公司的矛盾。业委会作为业主选出来的权益组织，作为“矛盾的化解者”，一经产生，便对小区公共资金的支配权，如公共资源收益、外包招投标、专项维修资金使用等等索要决策权，虽然其权力来源于业主大会，但在“能人治理”中，权力被无形让渡。

博弈与信用

普遍情况下，物业费交费率不足是社区根本问题的一种表现，积少成多后，也成为社区物业管理中一个“大坑”——表面上看（抖音上）是对物业公司的不满意、罢免，实则是长期因物业管理资金不足，带来的物业公司服务上的不作为与少作为，进而体现在道路因缺少深度清洁而污染、设备因缺少养护而寿命缩短、停车混乱、楼道杂乱、邻里不和谐、房屋资产贬值。

随着品牌物业企业进入市场参与竞争，“小区换物业”成为一种现象。而业主委员会们也充分利用了如今的竞争局面，向物业公司提出权力让渡的要求，其重点是“权力分配与带资入场”。

“权力分配”容易理解，就是把公共资源分配权以及服务与物资的采购权从物业公司手中要过来，而“带资入场”实则是去“填坑”，填历史上个别利己行为与集体利益博弈后留下的“公地悲剧”的坑。这看似是一个聪明的决策，但这里忽略了一个重大问题：信用。从随时可以解散、辞职的业主委员会组织或者其制度来看，几乎没有可以去评估的信用。也就是说，在招投标中，物业企业的任何承诺均需要信用兑现，而业主委员会却可以在把“带资进场”的钱消耗完毕后任意宣布解散，新一任业主委员会重新利用物业企业间的竞争再来一次。

社区博弈的纳什均衡是各方主体意识到自身的权利与义务并归位，以此获得社区社会资本的最大化。拥有权利并非好事，权利的背后是授权体系与信用的支撑。如果用“带资进场”去填历史的欠账，而非去解决少数业主向全体业主“搭便车”的根本问题，不论如何“带资进场”，未来都会产生更大的坑。

勒庞在描述集体心理的特点时说：“群体是个无名氏，因此也不必承担责任。这样一来总是约束着个人的责任感便彻底消失了”。物业企业，尤其是品牌物业企业要清楚，自己是且几乎是社区各方利益群体中唯一的信用组织。

物业企业同意带资进场，一定经过了公司的经济测算，但如何使用这些“带资”，绝不应该是简单的权力让渡，物业企业更应该知道解决社区根本问题的关键是“花钱去融冰”，去游说更多业主理解对公共利益的认知并协助矛盾的解决，推动各方主体的权利义务归位，维护公共秩序避免 “公地悲剧“持续上演，改善信任，赢得社区社会资本与实物资产的保值增值。

以上，如果能得到法律的支持与积极响应，解决社会矛盾的效率则会进一步提高。同时，深化研究业主委员会制度、业主基于共同财产的保全义务等等都刻不容缓。